Wie Immobilienbesitzer ihre Anschlussfinanzierung klug vorbereiten
(djd). In den Jahren zwischen 2016 und 2021 erreichten die Baufinanzierungszinsen historische Tiefstände. Teilweise lagen die Konditionen für zehnjährige Festschreibungen in dieser Zeit unter einem Prozent – ein Ausnahmezustand. Heute bewegen sich die Zinssätze für vergleichbare Finanzierungen bei mehr als 3,5 Prozent. Für zahlreiche Immobilienbesitzende, bei deren Darlehen die Zinsbindung in den kommenden Jahren ausläuft, stellt sich daher die Frage: Wie stark steigt die finanzielle Belastung?
Höhere Bauzinsen, aber auch höhere Immobilienwerte
„Der Zinsunterschied zwischen heute und dem Niveau der Niedrigzinsphase wirkt erst einmal drastisch“, sagt Dominik Nehls, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Berlin. Trotzdem bestehe kein Grund zur Sorge: „Die meisten Kreditnehmenden befinden sich heute in einer völlig anderen Situation als noch vor zehn Jahren. Die Finanzierung bleibt in den meisten Fällen gut leistbar.“ Dabei profitieren Eigentümerinnen und Eigentümer heute von zwei Faktoren: Wertsteigerungen und Tilgung. Wer 2016 gekauft hat, hat meist deutlich niedrigere Kaufpreise bezahlt, als sie heute aufgerufen werden. Auch die Bodenrichtwerte sind in der Zwischenzeit vielerorts stark gestiegen. Demnach ist der Wert der damals gekauften Immobilien heute oft deutlich höher. Hinzu kommt, dass der Kredit bereits seit zehn Jahren getilgt wird und die Restschuld entsprechend gesunken ist. Das verbessert die Konditionen bei der Anschlussfinanzierung.
Prolongation oder Umschuldung?
Kreditinstitute unterbreiten automatisch ein Prolongationsangebot, also ein Angebot zur Verlängerung der bestehenden Baufinanzierung. Doch ein Konditionsvergleich und ein Bankenwechsel können sich rechnen. Dominik Nehls von Dr. Klein erklärt: „Ein Wechsel, die sogenannte Umschuldung, lohnt sich oft, denn das Prolongationsangebot der Hausbank hat in der Regel schlechtere Konditionen als die Angebote von Wettbewerbern.“ Sowohl der bürokratische Aufwand als auch die Kosten einer Umschuldung sind vergleichsweise gering. Häufig kann eine Umschuldung unterm Strich günstiger sein. Wichtig ist, sich rechtzeitig zu kümmern, idealerweise 18 Monate vorher.
Anschlussfinanzierung als Chance
Eine Anschlussfinanzierung ist nicht nur ein notwendiger Schritt, sie bietet auch Gelegenheit, die Baufinanzierung strategisch neu auszurichten. So kann es sinnvoll sein, Modernisierungskosten mit einzuplanen. Viele Banken sind offen dafür, zusätzliche Beträge in das Darlehen zu integrieren, beispielsweise für eine energetische Sanierung oder größere Renovierungen. So lassen sich zusätzliche Kredite vermeiden, die später oft zu ungünstigeren Konditionen aufgenommen werden müssten.
